冷庫作為冷鏈物流運營的重要基礎設施之一，在冷鏈需求不斷增長的趨勢下，全國冷庫需求也不斷增長。冷庫缺口顯現，投資價值驟升。
一、物流地產進入黃金增長期
二、高標倉和冷庫成為投資焦點
物流地產最具潛力投資方向的是高標倉和冷庫。
高標倉能夠滿足安全倉儲、最大化空間利用及高效運行等現代物流的操作要求。相對于普通倉庫，高標倉具有附帶坡道、單層高、承載力強、立柱間距寬、消防等級高等優勢， 能夠大幅提升單位面積的存儲貨量、縮短分揀貨物時間，從而降低單票倉儲成本，提升運營效率。 冷庫作為冷鏈物流運營的重要基礎設施之一，在冷鏈需求不斷增長的趨勢下，全國冷庫需求也不斷增長。冷庫缺口顯現，投資價值驟升。 從市場層面而言，疫情后生鮮電商、中央廚房、生物醫藥行業的爆發推動冷鏈物流需求加速增長。 從消費層面而言，與發達經濟體相比，中國的冷庫容量仍顯不足。 從政策層面而言，2021年底國務院出臺了《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，提出到2025年基本建成以國家骨干冷鏈物流基地為核心、產銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設施為支撐的三級冷鏈物流節點設施網絡。 而且從長期看，速凍產品消費或同樣可催生千億冷鏈需求。假設冷運物流費用單噸 2000 元左右，則當前速凍食品冷運規模約 200 億，占冷運市場的 10%左右。測算：假設我國人均從不到 10 千克提升至日本當前的 20 千克，則市場規模 將提升至 560 億，若長期可提升至人均消費 50 千克，則可催生千億級別以上的冷鏈市場需求。 在政策引導和市場需求的共同推動下，冷庫增量需求潛力龐大，這也就導致帶有冷庫的物流資產將迎來顯著的價值提升。 因此總體來看，物流地產最具投資潛力的版塊，一是，一線都市圈的高標倉，二是冷庫資產，二者都將是行業在細分物業類型中的潛在價值增長點。
三、原因促使物流地產供不應求
根據相關數據顯示，2021年全國高標庫（即高標準倉庫）總體供應量比前一年增加近18%，這說明投資者仍然看好中長期中國的高端物流地產市場，并著力布局。大量開發商正在擴展開發渠道，通過提高運營能力及設施設備的更新迭代，以滿足新經濟形態下租戶日益增長的需求。此外，城市化及電商發展的推動促使城區物流需求大增，冷鏈物流也將繼續受到追捧，吸引越來越多的投資者加入到該賽道。
對于近年來各路資本持續看好物流地產的主要原因，有相關研究人士分析認為主要有三大原因，其中包括：電子商務蓬勃發展，使國內市場對物流地產的需求不斷增長；優質物流資產的回報率也較為可觀；房地產信托投資基金(REITs)以及私募基金都為企業在后期退出物流地產提供了可能性。在住宅市場面臨不確定性，商業辦公地產又因疫情遇到市場轉折的背景下，物流產品特別是其中的高標庫產品已經成為了市場投資的重中之重。而另一方面，隨著生鮮冷鏈和社區團購市場迎來爆發，物流倉庫成為房企投資焦點也是完全合乎市場邏輯的。
四、物流地產投資重點問題
投資者應持續關注一線城市及周邊，以及主要內陸物流樞紐（如，成渝和武漢）的投資機會。 其次，在項目開發中有意保持物業的通用性和靈活性，將有利于兼容未來租戶對冷庫及其他定制化的需求。同時，有必要增加在倉庫管理系統、智慧供應鏈系統、倉庫自動化設備等方面的投資。 在碳中和的大環境下，有意識的增加物業綠色節能方面的資本開支和運營優化，將有利于應對政府和租戶日益提升的可持續性要求。 多元物流需求正在激活行業巨大發展潛力。從代表性物流地產企業易商 ESR 披露的數據看：主要租戶為電子商務及第三方物流公司，占比達 64%；其他租戶包括零售業、制造業、冷鏈行業，占比分別為 12%、10%、5%。
